Στις ενδείξεις 103-742 του πίνακα αυτού θα γράψει ο φορολογούμενος το πραγματικό εισόδημα που απέκτησε το 2009 από εκμίσθωση ακινήτων καθώς και το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιόχρηση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτων.
Στη διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 20 του ΚΦΕ ορίζεται ότι εισόδημα από ακίνητα είναι και αυτό που προκύπτει από ιδιοκατοίκηση. Ωστόσο στη διάταξη της περίπτωσης β΄ της παρ. 2 του άρθρου 6 του ίδιου Κώδικα ορίζεται ότι απαλλάσσεται του φόρου το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση γενικά.
Σύμφωνα με τον φορολογικό νόμο, εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προκύπτει κάθε οικονομικό ή κατά περίπτωση γεωργικό έτος, είτε από εκμίσθωση ή επίταξη ή έμμεσα από ιδιοκατοίκηση ή ιδιοχρησιμοποίηση μιας ή περισσοτέρων οικοδομών είτε από εκμίσθωση μιας ή περισσοτέρων γαιών, το οποίο αποκτάται από κάθε ιδιοκτήτη, νομέα, επικαρπωτή ή από αυτόν στον οποίο μεταβιβάστηκε η άσκηση του δικαιώματος της επικαρπίας ή από αυτόν που έχει το δικαίωμα χρήσης ή οίκησης είτε αν πρόκειται για επιφάνειες και εμφυτεύσεις που διατηρούνται, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 58 και 59 του ΑΝ 2783/1941 (ΦΕΚ 29 ΑΔ), καθώς και για οικοδομές που έχουν ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου, το δικαίωμα το οποίο αποκτάται από τον κύριο του εδάφους.
Για εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων που καταβάλλονται αναδρομικά με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση, χρόνος απόκτησης αυτών θεωρείται ο χρόνος στον οποίο ανάγονται τα μισθώματα. Προκειμένου για εκμίσθωση ολόκληρης ή τμήματος οικοδομής μαζί με έπιπλα ή μηχανήματα στο εισόδημα συνυπολογίζεται και το τυχόν μίσθωμα των συνεκμισθουμένων επίπλων ή μηχανημάτων.
Στην έννοια του όρου «γαίες» περιλαμβάνονται οι γαίες που καλλιεργούνται ή είναι φυτεμένες, τα δάση και οι δενδρώδεις εκτάσεις, τα λιβάδια και οι κάθε είδους βοσκήσιμες γαίες, τα μεταλλεία και λατομεία, οι πηγές, τα φρέατα, οι λίμνες και οι δεξαμενές, τα ιχθυοτροφεία καθώς και κάθε άλλη έκταση γης μαζί με τα στοιχεία που είναι στην επιφάνεια του εδάφους και τις κάθε είδους ύλες που είναι κάτω από αυτό.
Στις ενδείξεις 103-910 θα αναγραφεί το ακαθάριστο εισόδημα που έχει αποκτήσει ο φορολογούμενος από την εκμίσθωση κατοικιών, καταστημάτων, γραφείων, ξενοδοχείων, γηπέδων, αποθηκών, γαιών, ενώ στις ενδείξεις 101-102 θα αναγραφεί το ακαθάριστο εισόδημα από εκμίσθωση γαιών.
Προσοχή! Στην ένδειξη 109-110 εκτός από το συνολικό ποσό των ενοικίων που αποκτάται από εκμίσθωση βιομηχανοστασίων γράφεται και το συνολικό ποσό των ενοικίων από την εκμίσθωση εμπορικών κέντρων για τα οποία δεν βεβαιώνεται χαρτόσημο λόγω της επιλογής υπαγωγής τους σε ΦΠΑ.
Στις ενδείξεις 909-910 θα γραφεί το μίσθωμα γαιών, όπως αυτό προσδιορίζεται αντικειμενικά με βάση το τεκμαρτό μίσθωμα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο από το μίσθωμα που θα γραφεί στις ενδείξεις 101-102.
Ακαθάριστο εισόδημα από την εκμίσθωση οικοδομών είναι αυτό το οποίο έχει συμφωνηθεί με βάση το ιδιωτικό συμφωνητικό που έχει υπογραφεί μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή.
Αυτό το μίσθωμα όμως δεν πρέπει να είναι δυσανάλογο προς τη μισθωτική αξία της οικοδομής. Θεωρείται από τον φορολογικό νόμο ότι υπάρχει περίπτωση δυσανάλογου μισθώματος όταν η μισθωτική αξία της οικοδομής είναι ανώτερη κατά 15% από το μίσθωμα που δηλώνεται. Αυτό ισχύει για όλες τις οικοδομές πλην κατοικιών. Για τις κατοικίες, το ακαθάριστο εισόδημα που δηλώνεται δεν μπορεί να είναι κατώτερο του 3,5% της αντικειμενικής αξίας της οικοδομής κατά τον χρόνο φορολογίας.
Στις ενδείξεις 111-114 θα αναγραφεί το ακα θάριστο εισόδημα που αποκτάται από τυχόν υπεκμίσθωση των ακινήτων καθώς και το μίσθωμα που καταβάλλει ο υπεκμισθωτής ώστε να βρεθεί η διαφορά.
Δωρεάν παραχώρηση-Ιδιόχρηση
Στις ενδείξεις 129-142 θα γράψει ο φορολογούμενος το τεκμαρτό εισόδημα από τη δωρεάν παραχώρηση κατοικιών ή ιδιόχρηση καταστημάτων, γραφείων, σχολείων, γηπέδων, γαιών κτλ. Σύμφωνα με τον φορολογικό νόμο, σε φόρο υπόκειται και το τεκμαρτό εισόδημα από τη δωρεάν παραχώρηση οικοδομών.
Ετσι, ορίζεται ότι σε περίπτωση που η οικοδομή χρησιμοποιήθηκε με άλλον τρόπο από τον ιδιοκτήτη, τον νομέα, τον επιφανειούχο, τον επικαρπωτή κ.ά. ή με τη συγκατάθεση αυτού κατοικήθηκε ή χρησιμοποιήθηκε με άλλον τρόπο από τρίτο, χωρίς αντάλλαγμα, το ακαθάριστο εισόδημα βρίσκεται ύστερα από τη σύγκρισή της με άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται.
Πάντως το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα που καθορίζεται με αυτόν τον τρόπο δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το 5% ούτε μικρότερο από το 3,5% της αξίας του ακινήτου, όπως η αξία αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982.
Ειδικά για τις περιοχές όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το 4% της πραγματικής αξίας της οικοδομής κατά τον χρόνο της φορολογίας.
Στις ενδείξεις 701-702 θα γράψουν οι φορολογούμενοι το τεκμαρτό μίσθωμα για τη δωρεάν παραχώρηση γαιών, το οποίο βρίσκεται με αντικειμενικό τρόπο, δηλαδή με βάση τους πίνακες που έχει εκδώσει το υπουργείο Οικονομικών.
Οι ενδείξεις θα συμπληρωθούν μόνον εφόσον το μίσθωμα το οποίο θα γραφεί στις ενδείξεις 141-142 είναι μικρότερο του αντικειμενικού μισθώματος.
Προσοχή! Απαλλάσσεται της φορολογίας το τεκμαρτό εισόδημα από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης κατοικίας από τους γονείς που έχουν την κυριότητα ή την επικαρπία προς τα παιδιά και αντιστρόφως.
Στην περίπτωση αυτή δεν υπολογίζεται φόρος όταν εμβαδόν της κατοικίας που παραχωρείται είναι μέχρι 200 τ.μ.
Ενδείξεις 123-124 και 125-126. Στους κωδικούς 123-124 θα αναγραφεί το ακαθάριστο εισόδημα των οικοδομών που αποκτά ο εκμισθωτής σε περίπτωση που έχει ανεγερθεί οικοδομή με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος κυριότητας του εκμισθωτή εφόσον μετά τη λήξη της μίσθωσης η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Ακόμη στους ίδιους κωδικούς γράφεται και το ακαθάριστο εισόδημα των βελτιώσεων ή επεκτάσεων που γίνονται με δαπάνες του μισθωτή σε εκμισθούμενη οικοδομή, αν μετά τη λήξη οι βελτιώσεις ή οι επεκτάσεις παραμένουν στην κυριότητα του εκμισθωτή.
Στους κωδικούς 125-126 θα γραφεί το ακαθάριστο εισόδημα των οικοδομών της προηγούμενης περίπτωσης αν αντί για εκμίσθωση υπάρχει δωρεάν παραχώρηση της χρήσης του εδάφους ή της οικοδομής που βελτιώνεται ή επεκτείνεται αντίστοιχα.
Οι δαπάνες που αφαιρούνται
Στις ενδείξεις 103-142 ο φορολογούμενος θα γράψει το ακαθάριστο εισόδημα από εκμίσθωση, ιδιοκατοίκηση, δωρεάν παραχώρηση και ιδιόχρηση. Το εισόδημα αυτό δεν υπόκειται ολόκληρο σε φόρο. Από αυτό αφαιρούνται ορισμένες δαπάνες, χωρίς δικαιολογητικά και με δικαιολογητικά. Τις πραγματικές δαπάνες που αφαιρούνται από το ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα θα τις γράψει ο φορολογούμενος στις ενδείξεις 151-158.
Στις ενδείξεις 151-152 θα γραφούν τα ποσά της πραγματικής δαπάνης που καταβλήθηκαν από τον ιδιοκτήτη, επικαρπωτή κτλ. της οικοδομής, εντός του 2007 για ασφάλιστρα κατά του κινδύνου πυρκαϊάς ή άλλων κινδύνων, για δικαστικές δαπάνες, για αμοιβή δικηγόρου σε δίκες μισθωτικών διαφορών ή διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών και διαχειριστών ιδιοκτησίας κατ΄ ορόφων και αγορά υλικών επισκευής και συντήρησης των οικοδομών που εκμισθώνονται, ιδιοχρησιμοποιούνται ή παραχωρούνται δωρεάν ανεξάρτητα από τη χρήση τους. Στους ίδιους κωδικούς θα γραφεί και το ποσό της δαπάνης που καταβλήθηκε το 2007 για παροχή υπηρεσίας υδραυλικών, ηλεκτρολόγων κτλ. σε περίπτωση επισκευής και συντήρησης οικοδομών.
Σημειώνεται ότι από 1.1.2007 με τις διατάξεις του Ν. 3522/2006 μειώθηκαν οι συντελεστές απόσβεσης των ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, οικοτροφεία, σχολεία, φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων και θεάτρων, ξενοδοχεία, νοσοκομεία, κλινικές από 10% σε 5% και οι συντελεστές απόσβεσης των ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως καταστήματα, γραφεία, αποθήκες κτλ. από 5% σε 3%.
Από την ίδια ημερομηνία με τις διατάξεις του πιο πάνω νόμου αυξήθηκε το ποσοστό έκπτωσης των δαπανών με δικαιολογητικά για ασφάλιστρα, έξοδα επισκευής και συντήρησης, δικαστικές δαπάνες, δαπάνες αμοιβής δικηγόρων για δίκες σε διαφορές απόδοσης του μισθίου ή καθορισμού του μισθώματος από 15% σε 40% για όλες γενικά τις οικοδομές.
Στις ενδείξεις 157-158 θα γραφούν τα ποσά της πραγματικής δαπάνης που καταβλήθηκε για την παροχή υπηρεσίας υδραυλικών, ηλεκτρολόγων κτλ. και αφορά επισκευή και συντήρηση οικοδομών που εκμισθώνονται, ιδιοχρησιμοποιούνται ή έχουν παραχωρηθεί δωρεάν ως κατοικίες, ξενοδοχεία, κλινικές, σχολεία κτλ.
Ενδείξεις 163-164: Στις ενδείξεις αυτές θα γραφτεί το ποσό της αποζημίωσης που έχει καταβάλει βάσει νόμου ο εκμισθωτής στον μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης ακινήτου, μέχρι του ύψους του ακαθάριστου εισοδήματος που αποκτά ο εκμισθωτής από το ακίνητο αυτό κατά το έτος που καταβλήθηκε η αποζημίωση. Τυχόν αρνητικό ποσό δεν συμψηφίζεται με εισόδημα άλλων ακινήτων ή με άλλα θετικά εισοδήματα του φορολογουμένου (άρθρο 23, περίπτωση ζ΄ του ΚΦΕ).
Ενδείξεις 165-166: Στις ενδείξεις αυτές θα γραφτεί το ποσό του ακαθάριστου εισοδήματος που έχει εισπράξει ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση ακινήτου της πιο πάνω περίπτωσης, ώστε να υπολογιστεί το καθαρό μίσθωμα.
Ενδείξεις 159-160: Στις ενδείξεις αυτές θα γραφτούν τα εξής ποσά:
α) ποσοστό 5% για αποσβέσεις και έξοδα συντήρησης των γαιών, β) ποσοστό 10% των δαπανών αντιπλημμυρικών έργων, αποξήρανσης ελών, γ) κάθε φόρος, τέλος ή δικαίωμα υπέρ του Δημοσίου που βαρύνει τις γαίες.
Ενδείξεις 175-176: Τις ενδείξεις αυτές θα τις συμπληρώσουν οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν ακίνητα τα οποία χρησιμοποιούνται ως κατοικίες εφόσον το εμβαδόν τους είναι πάνω από 300 τ.μ. Σε αυτή την περίπτωση ο συμπληρωματικός φόρος θα υπολογιστεί με συντελεστή 3%.
Ενδείξεις 741-742: Ο ΚΦΕ στην παρ. 1 του άρθρου 20 ορίζει ότι εισόδημα από ακίνητα είναι και αυτό που προκύπτει από την επίταξη ακινήτων. Επίταξη ακινήτων έχουμε εν καιρώ πολέμου και κατά συνέπεια αυτή είναι άνευ σημασίας.
